Préstamos FHA, USDA y VA para casas manufacturadas: ¿cuál le queda?

Si está comprando una casa manufacturada o modular en el Valle Central, tres programas de préstamo respaldados por el gobierno pueden hacerla más accesible de lo que la mayoría espera: FHA, USDA y VA. Cada uno lo opera una agencia federal distinta, cada uno le queda a un tipo distinto de comprador, y cada uno tiene un detalle que vale la pena entender antes de solicitarlo. Esta guía compara los tres para que identifique cuál probablemente le queda, y luego confirme los detalles con un prestamista.

Algo que los tres normalmente comparten: para el mejor tratamiento, el más estándar, su casa necesita estar titulada como bien inmueble sobre una cimentación permanente, en lugar de financiarse como bien mueble en un lote rentado. En California, esa conversión se hace registrando el Formulario 433A del HCD, que da aviso legal de que la casa y el terreno están unidos como bien raíz. Cubrimos ese paso hacia el bien inmueble en un artículo aparte, así que aquí nos enfocamos en cómo difieren los tres programas del gobierno.

FHA: la opción de crédito flexible para la mayoría de los compradores

Los préstamos FHA, asegurados por la Administración Federal de Vivienda, son los más disponibles de los tres porque casi cualquiera puede calificar. Son conocidos por sus estándares de crédito flexibles y un pago inicial relativamente bajo, lo que los hace un punto de partida común para compradores primerizos y con crédito más bajo.

En realidad, la FHA ofrece dos programas separados para casas manufacturadas. El Título I puede financiar la casa, el lote o ambos, y puede funcionar incluso cuando la casa está en terreno rentado en una comunidad de casas manufacturadas, aunque tiene límites de préstamo más bajos y plazos más cortos. El Título II es una verdadera hipoteca sobre bien inmueble para una casa fijada permanentemente a un terreno de su propiedad o que está comprando, con plazos mucho más parecidos a una hipoteca estándar de casa construida en sitio. Para el Título II, la casa debe estar sobre una cimentación permanente que cumpla la Guía de Cimentaciones Permanentes del HUD, y el tren de remolque debe retirarse antes del cierre.

• A quién le queda: compradores con crédito más bajo o escaso, o cualquiera que quiera un pago inicial bajo con prestamistas ampliamente disponibles.
• Pago inicial: normalmente desde 3.5 por ciento para quienes cumplen el mínimo de crédito.
• Requisitos de la casa: construida después del 15 de junio de 1976, cumple las normas del HUD y (para el Título II) es bien inmueble sobre una cimentación permanente.
• Residencia principal: los préstamos FHA son para casas principales habitadas por el dueño, no para propiedades de inversión.

USDA: sin pago inicial para compradores rurales del Valle Central

Para las familias del Valle Central, el USDA es con frecuencia la opción más pasada por alto y la más poderosa. El Programa de Préstamos Garantizados para Vivienda Unifamiliar del USDA, conocido como Sección 502 garantizado, ofrece financiamiento sin pago inicial para compradores calificados que adquieren una residencia principal en una zona rural elegible. Y aquí está la parte que sorprende a la gente: gran parte del Valle Central fuera de los núcleos urbanos de Fresno, Clovis y Visalia es elegible para el USDA. Las comunidades más pequeñas y las zonas entre pueblos en los condados de Fresno, Madera, Tulare y Kings califican con frecuencia.

El USDA está orientado a casas manufacturadas nuevas e instaladas de forma permanente. En general, la casa debe ser nueva, estar colocada sobre una cimentación permanente, titulada como bien inmueble, ubicada en una zona rural elegible y construida conforme al Código HUD. Como el programa está pensado para ayudar a hogares rurales de ingresos moderados a ser propietarios, hay límites de ingreso familiar, y la casa debe ser su residencia principal (normalmente necesita mudarse dentro de los 60 días siguientes al cierre).

VA: el mejor trato para veteranos y miembros del servicio

Si usted es un veterano elegible, un miembro del servicio en activo o un cónyuge sobreviviente que califica, un préstamo VA suele ser el de mejores condiciones disponibles. Los préstamos VA pueden financiar una casa manufacturada, el lote o ambos, y normalmente permiten $0 de pago inicial sin seguro hipotecario mensual, lo que mantiene el pago más bajo que un préstamo FHA equivalente.

Para financiarse como bien raíz, una casa manufacturada con préstamo VA debe estar fijada permanentemente a una cimentación que cumpla tanto la Guía de Cimentaciones Permanentes del HUD como los códigos de construcción locales, llevar la etiqueta de certificación HUD (construida después del 15 de junio de 1976) y cumplir los requisitos de tamaño mínimo, a menudo 400 pies cuadrados para una sección y 700 pies cuadrados para dos secciones. La casa y el terreno deben titularse y tributar juntos como bien raíz, y la casa debe ser su residencia principal.

• A quién le queda: veteranos elegibles, miembros del servicio en activo y cónyuges sobrevivientes que califican.
• Pago inicial: a menudo $0 para quienes tienen derecho completo.
• Sin seguro hipotecario mensual, lo que baja el pago mensual.
• Requisitos de la casa: cimentación permanente, certificación HUD, bien inmueble, zonificación local cumplida, residencia principal.

¿Cuál le queda?

“El programa correcto suele ser aquel cuyo detalle puede aceptar: el seguro hipotecario de la FHA, los límites de ubicación e ingreso del USDA o la cuota de financiamiento del VA.