¿Qué es un 433A del HCD en California?

Si está comprando una casa manufacturada en los condados de Fresno, Madera, Tulare o Kings, probablemente oirá el término 433A desde el principio del proceso. En lenguaje sencillo, el Formulario 433A del HCD es el documento de California que une legalmente una casa manufacturada al terreno que tiene debajo. Una vez registrado, la casa deja de tratarse como un vehículo y empieza a tratarse como bien raíz, igual que una casa construida en sitio. Ese solo paso define su préstamo, sus impuestos y el título que posee, así que vale la pena entenderlo antes de firmar cualquier cosa.

Qué es realmente el Formulario 433A del HCD

El nombre completo del formulario es Notice of Manufactured Home (Mobilehome) or Commercial Modular Installation on a Foundation System (Aviso de instalación de casa manufacturada, casa móvil o modular comercial sobre un sistema de cimentación). Lo emite el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (HCD) y se usa conforme al Título 25 del Código de Reglamentos de California y a la sección 18551 del Código de Salud y Seguridad. El formulario documenta que una casa manufacturada, una casa móvil o una unidad modular comercial se instaló sobre una cimentación permanente aprobada. Cuando el departamento de construcción local registra ese formulario ante el registrador del condado, la casa se convierte de bien mueble a bien inmueble.

Por qué importa para el financiamiento

La mayoría de los programas hipotecarios convencionales, junto con los préstamos FHA, VA y USDA, solo prestan sobre una casa manufacturada cuando es bien inmueble sobre una cimentación permanente. Los prestamistas y las compañías de títulos se apoyan en el 433A registrado como prueba de que la casa y el terreno son una sola entidad que puede financiarse con una hipoteca inmobiliaria. Sin él, sus opciones se reducen a préstamos chattel o sobre bien mueble, que normalmente traen tasas de interés más altas y plazos más cortos. Si está comparando ofertas, la existencia de un 433A registrado suele ser lo que desbloquea la mejor hipoteca.

¿Todas las casas necesitan un 433A?

No, y aquí es donde los compradores suelen confundirse. El 433A es para casas manufacturadas de Código HUD y casas móviles (y modulares comerciales) que se colocan sobre una cimentación y se convierten a bien inmueble. Una verdadera casa modular es distinta. Las casas modulares se construyen conforme al Código de Construcción de California y se inspeccionan como la construcción convencional. Cuando una casa modular se coloca sobre su cimentación mediante el permiso de construcción local normal, suele convertirse en bien inmueble automáticamente y no necesita un 433A. Si está sopesando una casa manufacturada frente a una modular, pregunte qué camino aplica, porque el papeleo y los tiempos difieren.

• Casa manufacturada o casa móvil sobre una cimentación permanente: normalmente necesita un 433A registrado para convertirse en bien inmueble.
• Modular comercial sobre una cimentación: también usa el proceso del 433A.
• Casa modular (construida en fábrica) conforme al Código de Construcción de California: normalmente se convierte en bien inmueble mediante el permiso de construcción y no necesita un 433A.

Quién lo registra, y cuándo

El proceso está ligado a su permiso de cimentación y a su agencia local de aplicación, que en nuestra zona es el departamento de construcción del condado o de la ciudad. La secuencia general se ve así:

1. Usted obtiene un permiso de construcción de la agencia local de aplicación para construir la cimentación permanente, y demuestra que el propietario tiene el título del terreno (o lo está comprando, o tiene un arrendamiento a largo plazo).
2. La casa se instala sobre la cimentación aprobada y pasa la inspección final.
3. Se llena el Formulario 433A por completo, y cualquier título, certificado, placa o calcomanía de registro existente de la casa se entrega al HCD.
4. Se emite un Certificado de Ocupación y se paga una tarifa estatal de registro por cada sección transportable.
5. La agencia de aplicación registra el 433A ante el registrador del condado, normalmente dentro de los cinco días hábiles siguientes a la ocupación, y envía el formulario registrado y los documentos entregados al HCD.

Cómo afecta los impuestos y el título

Una vez registrado el 433A, su casa pasa al padrón del impuesto predial del condado y paga impuestos como bien inmueble junto con el terreno, en lugar de registrarse cada año ante el HCD como bien mueble. Para muchos compradores esto es un beneficio, porque integra la casa al financiamiento y la propiedad inmobiliarios estándar. También es un cambio significativo y duradero en su título, así que merece una lectura cuidadosa antes de comprometerse.

Un punto que vale la pena decir con claridad: la conversión a bien inmueble está pensada para ser permanente. Una vez que la casa está fijada y el 433A registrado, en general no puede simplemente regresar la casa a bien mueble. Existe un proceso limitado para reportar que una casa efectivamente se retiró de su cimentación, pero no es un botón de deshacer casual. Trate la conversión como un paso en un solo sentido.

“Al registrarse, el 433A se indexa al propietario del bien inmueble y da aviso constructivo de su contenido, que es exactamente la certeza que los prestamistas y las compañías de títulos quieren antes de financiar una casa.

Qué deben conservar los compradores del Valle Central

Ya sea que coloque una casa en un terreno familiar cerca de Madera o compre una casa existente que ya está sobre una cimentación en Fresno, conserve los documentos de abajo. Son lo que su prestamista, su compañía de títulos, un comprador futuro o el asesor fiscal del condado le pedirán, y reemplazarlos después es una molestia.